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¿QUÉ ES UN AVALÚO?

Un avalúo es un informe técnico, elaborado por un profesional idóneo, debidamente registrado, con el fin de encontrar el valor mas probable por el que podría intercambiarse un bien (mueble, inmueble, obra de arte, etc.), en un mercado abierto, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender sin ninguna clase de presión o urgencia y pensando en una transacción de contado. Esto mediante el uso de diferentes técnicas valuatorias y teniendo en cuenta características propias de los bienes.

El resultado de este informe puede ser usado por ejemplo para efectos de asegurar el bien, para ofrecerlo como garantía hipotecaria, para venderlo o arrendarlo, para registrarlo en la información contable, para expropiación o indemnización por daños, para un proceso jurídico o simplemente para saber cuanto vale su inmueble.

Fernando González Cárdenas
Director de Avalúos y Consultoría
Ingeniero Catastral y Geodesta, Especialista en Gestión Territorial y Avalúos
R.N.A 3486 de Fedelonjas.
R.A.A Aval – 1.020.713.694

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¿CUANTO TIEMPO TARDA EN COMERCIALIZARSE SU INMUEBLE?

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

Si vemos estas cifras por estrato podemos concluir que el estrato 6 es el que mayor variación presenta con un 24%, pasando de 5 a 6.6 meses para transacciones en arriendo, mientras que para venta el estrato 5 es el de mayor variación, pasando de 5.9 a 7.9 meses, de igual forma tanto para venta como arriendo, el estrato que menor tiempo toma en comercializarse es el estrato 4, tardando 4.2 meses para arrendarse y 7.7 meses para venderse; Así mismo la zona que menos tarda en comercializar un inmueble es la zona de Chapinero, tomando solo 3.2 meses para arriendo y 5.5 meses para venta.

Fernando González Cárdenas
Director de Avalúos y Consultoría
Ingeniero Catastral y Geodesta, Especialista en Gestión Territorial y Avalúos
R.N.A 3486 de Fedelonjas.
R.A.A Aval – 1.020.713.694

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¿EN CUÁNTO VENDER O ARRENDAR SU INMUEBLE?

Un avalúo es un informe técnico, elaborado por un profesional idóneo, debidamente registrado, con el fin de encontrar el valor mas probable por el que podría intercambiarse un bien (mueble, inmueble, obra de arte, etc.), en un mercado abierto, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender sin ninguna clase de presión o urgencia y pensando en una transacción de contado. Esto mediante el uso de diferentes técnicas valuatorias y teniendo en cuenta características propias de los bienes.

El resultado de este informe puede ser usado por ejemplo para efectos de asegurar el bien, para ofrecerlo como garantía hipotecaria, para venderlo o arrendarlo, para registrarlo en la información contable, para expropiación o indemnización por daños, para un proceso jurídico o simplemente para saber cuanto vale su inmueble.

Saber el valor en el cual vender o comprar una vivienda es de vital importancia, teniendo en cuenta que las sumas de dinero que se manejan en este tipo de transacciones son altas, motivo por el cual no se debe tomar a la ligera. Adicionalmente, y más en un país como Colombia donde prácticamente tener vivienda propia se convierte en el ideal de toda persona, y con la creciente oferta de vivienda tanto nueva como usada, se hace más difícil la decisión de cuál vivienda comprar, por lo que el valor del inmueble se convierte tal vez en el mayor factor de decisión.

Teniendo en cuenta esto, es bueno aclarar que cada inmueble va a tener un valor, el cual va a depender de diferentes factores dentro de los que tenemos: área, ubicación, estado de conservación, remodelaciones, años de construcción, entre otros, componentes que nos pueden orientar, pero que no constituyen variables que podamos ingresar en una fórmula para obtener un valor, por lo que lo más recomendable es acudir a Avaluadores Profesionales, exigencia establecida a partir de la entrada en vigor de la ley 1673 de 2013, quienes deben contar con estudios de educación superior previos, para poder ejercer este oficio, que mediante la aplicación de diversos métodos encuentran el valor más probable por el cual podría venderse o arrendarse un inmueble.

Entre los factores más importantes a la hora de establecer el valor de venta o renta de un inmueble tenemos:

ÁREA: Tal vez uno de los más importantes factores de decisión a la hora de buscar un inmueble, ya que constituye el primer punto de referencia que se tomará en consideración y que nos permitirá a grandes rasgos obtener un valor base. Ésta dependiendo del tipo de inmueble se va a encontrar como: Área de terreno y área construida, para inmuebles no sometidos a Propiedad Horizontal (casas o edificios), y área privada construida y/o libre, para inmuebles sometidos a Propiedad Horizontal.

UBICACIÓN: Para llegar al valor es muy importante la ubicación, porque como ya es sabido, no es lo mismo un inmueble en una zona alejada de la ciudad a uno de fácil acceso, por lo que se pueden establecer una serie de sub – factores que influyen en la ubicación, como:

  • Cercanía al centro de negocios/financiero de la ciudad o casco urbano: Haciendo referencia a qué tan cerca o lejos se encuentra el inmueble de las zonas más concentradas, ya que generalmente (salvo sectores exclusivos) entre más alejado se esté, menor será el valor del mismo.
  • Cercanía a ejes estructurantes: Hablamos de la cercanía a ejes viales principales de la ciudad, ya que esto implica directamente acceso a los diversos medios de transporte de los que se dispone para llegar a los diferentes sitios de esparcimiento y trabajo.
  • Entorno: En esta variable se incluyen varios factores como por ejemplo la disponibilidad de servicios públicos domiciliarios, de centros educativos, de salud, policivos, centros culturales y el acceso a zonas verdes.
  • Adicionalmente, si el inmueble se encuentra sometido al régimen de propiedad horizontal, se tendrán en cuenta las características del edificio o conjunto en donde se encuentre, ya que no es lo mismo por ejemplo contar o no con portería, ascensor y la dotación comunal que se pueda ofrecer, que en muchos casos es factor de decisión para adquirir un inmueble.

ESTADO DE CONSERVACIÓN: Para llegar al valor de un inmueble se debe analizar si éste es nuevo o usado, puesto que en el último caso eventualmente puede haber gastos adicionales por remodelaciones, reparaciones y/o adecuaciones para dejarlo habitable, por lo que, aunque esté muy bien ubicado el inmueble, si se encuentra en malas condiciones de conservación, tanto su valor como comercialización se van a ver afectados.

Para terminar, es importante recalcar que no se trata de llegar a un valor objetivo, ya que esto no sería fácil. Lo que generalmente se fija es un valor promedio de lo que el mercado estaría dispuesto a reconocer por un tipo de bien en particular, con base en los puntos anteriormente señalados. Después de definido ésto, es cuestión de tener paciencia y no acelerarnos a la hora de vender, ya que son bienes cuyas características de negociación normalmente no son decisiones que se toman a la ligera, por lo que se sugiere contar con la asesoría de un experto.

Fernando González Cárdenas
Director de Avalúos y Consultoría
Ingeniero Catastral y Geodesta, Especialista en Gestión Territorial y Avalúos
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LO QUE DEBE SABER PARA CONTRATAR UN AVALÚO

Un avalúo es un informe técnico, elaborado por un profesional idóneo, debidamente registrado, con el fin de encontrar el valor mas probable por el que podría intercambiarse un bien (mueble, inmueble, obra de arte, etc.), en un mercado abierto, entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender sin ninguna clase de presión o urgencia y pensando en una transacción de contado. Esto mediante el uso de diferentes técnicas valuatorias y teniendo en cuenta características propias de los bienes.

El resultado de este informe puede ser usado por ejemplo para efectos de asegurar el bien, para ofrecerlo como garantía hipotecaria, para venderlo o arrendarlo, para registrarlo en la información contable, para expropiación o indemnización por daños, para un proceso jurídico o simplemente para saber cuanto vale su inmueble.

En el momento de llevar a cabo una transacción inmobiliaria, compra, venta, arriendo o para asegurar un bien, es importante realizar un avalúo para determinar el valor por el cual realizar la transacción.

Para Cáceres y Ferro Finca Raíz S.A. es importante tener informados a nuestros clientes, razón por la cual queremos resolver algunas dudas que se presentan con frecuencia en relación con los avalúos.

¿Que tipos de avalúos existen?

En Colombia existen tres tipos de avalúos: Comercial, Catastral y para seguros, el resultado de cualquiera sirve como guía de acuerdo con la transacción que se quiera hacer con el inmueble.

¿Cuál es la diferencia entre estos?

El catastral es una herramienta que usan las entidades estatales para definir los valores sobre los cuales se va a cobrar un impuesto, además de servir para conocer las riquezas del municipio. (Este no puede ser mayor al avalúo comercial.)

El avalúo comercial o inmobiliario, corresponde al valor más probable por el que podría ser transado o intercambiado un bien, en un mercado abierto sin presión alguna sobre ninguna de las partes que intervienen en la transacción, estos son usados para garantías hipotecarias, reclamos judiciales, arrendamientos, compra y venta entre particulares y/o el estado.

Por último, los avalúos para seguros corresponden al valor por el cual podría reconstruirse un bien en el momento en el que ocurra un siniestro y su único fin es el de contratar pólizas de seguros para los bienes inmuebles.

¿Qué variaciones puede haber entre estos?

Existe una creencia popular que el avalúo catastral corresponde al 70% del valor comercial, cosa que no es cierta, ya que por ley el avalúo catastral puede ser inclusive igual al avalúo comercial; depende de cada municipio asignar un porcentaje al avalúo catastral, por lo que en ciudades principales según el tipo de inmueble puede variar entre el 50% y 90%, inclusive al ser este un proceso masivo en algunos casos supera el avalúo comercial, por lo que se debe solicitar la reconsideración del mismo. Así mismo en los municipios más pequeños y zonas rurales el porcentaje del avalúo catastral está cada vez más lejos del valor comercial.

¿Quién o quienes puede hacer un avalúo?

Según la Ley 1673 de 2013 y sus decretos reglamentarios, solo los profesionales o las personas que se acojan al régimen de transición inscritas en el Registro Abierto de Avaluadores (R.A.A), quienes podrán ejercer su labor según las categorías inscritas en todo el territorio nacional. La inscripción se puede verificar en www.raa.org.co

¿Como se realiza un avalúo?

Depende de las características propias del bien, como áreas (terreno, construcción, privada), materiales de construcción, edad, calidad y tipo de acabados, estado de conservación, ubicación, entre otros aspectos; así mismo el proceso va a variar dependiendo del tipo de bien y la destinación que se le vaya a dar al avalúo.

¿Cuál es el costo del avalúo?

Al igual que el proceso, este varía dependiendo la finalidad, alcance y complejidad del avalúo; sin embargo, en muchos casos corresponde al 1X1000 del valor del bien.

Fernando González Cárdenas
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¿CHICÓ EL SECTOR MÁS DEMORADO PARA VENDER Y/O ARRENDAR?

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en agosto del año en curso, se puede concluir que el sector de Chicó es uno de los sectores que mayor tiempo tarda en comercializar un inmueble; estamos hablando de 6 meses en promedio para arrendar y 9 meses si se trata de una venta. Ésto en gran medida se explica por el valor comercial de los inmuebles y el tamaño (área) de los mismos, ya que a mayor área la comercialización se torna más complicada. Adicional a lo anterior, hay que sumar un 10 % más de oferta de inmuebles que ingresaron en este mes a promoción para venta y/o renta en este sector, lo que aunado a lo anterior explica en parte el por qué la comercialización de los inmuebles ubicados en éste prestigioso sector se tarda tanto.

Teniendo en cuenta lo expuesto, si usted cuenta con un inmueble en este sector, debe tener paciencia a la hora de arrendarlo o venderlo, pues de lo contrario lo que procede es manejar un buen margen de negociación para lograr un precio que resulte atractivo en el mercado y en consecuencia sea el factor diferencial respecto de otros inmuebles de características similares.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en septiembre del año en curso, se puede concluir que el sector de Cedritos es el sector con el mayor número de oferta de inmuebles en venta o arriendo; estamos hablando de 6.486 inmuebles en oferta, de los cuales el 60% está disponible para la venta y el restante 40% para arriendo. Sin embargo, aunque la cifra suene alta, no es un indicador de alarma debido a la gran cantidad de inmuebles en el sector, por lo que podemos hablar de una vacancia de 3.8% para venta y de un 2.5% para arriendo.

Teniendo en cuenta lo expuesto, si usted cuenta con un inmueble en este sector, debe tener paciencia a la hora de arrendarlo o venderlo, pues de lo contrario lo que procede es manejar un buen margen de negociación para lograr un precio que resulte atractivo en el mercado y en consecuencia sea el factor diferencial respecto de otros inmuebles de características similares.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

Si vemos estas cifras por estrato podemos concluir que el estrato 6 es el que mayor variación presenta con un 24%, pasando de 5 a 6.6 meses para transacciones en arriendo, mientras que para venta el estrato 5 es el de mayor variación, pasando de 5.9 a 7.9 meses, de igual forma tanto para venta como arriendo, el estrato que menor tiempo toma en comercializarse es el estrato 4, tardando 4.2 meses para arrendarse y 7.7 meses para venderse; Así mismo la zona que menos tarda en comercializar un inmueble es la zona de Chapinero, tomando solo 3.2 meses para arriendo y 5.5 meses para venta.

Fernando González Cárdenas
Director de Avalúos y Consultoría
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CEDRITOS EL SECTOR CON MAS OFERTA PARA VENDER Y/O ARRENDAR

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en septiembre del año en curso, se puede concluir que el sector de Cedritos es el sector con el mayor número de oferta de inmuebles en venta o arriendo; estamos hablando de 6.486 inmuebles en oferta, de los cuales el 60% está disponible para la venta y el restante 40% para arriendo. Sin embargo, aunque la cifra suene alta, no es un indicador de alarma debido a la gran cantidad de inmuebles en el sector, por lo que podemos hablar de una vacancia de 3.8% para venta y de un 2.5% para arriendo.

Teniendo en cuenta lo expuesto, si usted cuenta con un inmueble en este sector, debe tener paciencia a la hora de arrendarlo o venderlo, pues de lo contrario lo que procede es manejar un buen margen de negociación para lograr un precio que resulte atractivo en el mercado y en consecuencia sea el factor diferencial respecto de otros inmuebles de características similares.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

De acuerdo con la presentación hecha por La Galería Inmobiliaria en Noviembre del año en curso, se puede concluir que las transacciones inmobiliarias para los estratos 4, 5 y 6 en general presentan un estancamiento, estamos hablando que en lo corrido de los últimos seis meses respecto al mismo periodo del año anterior, hay un aumento del 20% para arriendo y un 24% para venta, en el tiempo de comercialización promedio, esto quiere decir que para arrendar un inmueble se está tardando en promedio un mes mas respecto al año anterior y para venta casi dos meses.

Si vemos estas cifras por estrato podemos concluir que el estrato 6 es el que mayor variación presenta con un 24%, pasando de 5 a 6.6 meses para transacciones en arriendo, mientras que para venta el estrato 5 es el de mayor variación, pasando de 5.9 a 7.9 meses, de igual forma tanto para venta como arriendo, el estrato que menor tiempo toma en comercializarse es el estrato 4, tardando 4.2 meses para arrendarse y 7.7 meses para venderse; Así mismo la zona que menos tarda en comercializar un inmueble es la zona de Chapinero, tomando solo 3.2 meses para arriendo y 5.5 meses para venta.

Fernando González Cárdenas
Director de Avalúos y Consultoría
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R.N.A 3486 de Fedelonjas.
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